对我国老百姓来说，房子可能是家庭中占比最大的资产了。按照传统观念，绝大多数情况下父母会把房产留给自己的子女。那怎么留才是最划算的?本文我们就通过整理相关的税收政策，一起来寻找最优方案。

通常来说父母将房产留给自己的子女主要通过继承、赠与和买卖三种方式，在房产过户过程中涉及到主要税种包括增值税、个人所得税、契税、印花税和土地增值税。

一、个人所得税

《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”税目和20%的比例税率缴纳个人所得税。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）中的有关规定：“……三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。……”

根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）中的规定：

“……四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。……”

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）进一步明确：

“……（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。……（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。……”

根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）中的规定：

“一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

……五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。……”

因此房产买卖转让应缴纳个人所得税，如果满足“满五唯一”的要求则可以免征个人所得税；赠与、继承不征收个人所得税。

二、增值税

关于增值税，主要政策参考依据为《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及其附件。根据该政策，不考虑非普通住房的情况下，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

除此以外，对于以下情形免征增值税：

（1）离婚财产分割；

（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（4）房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

结论：房产转让应缴纳增值税，直系亲属或赡养关系人之间的赠与，以及房产继承免征增值税。

三、契税

关于契税的主要政策依据为2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议所通过的《中华人民共和国契税法》。其中明确规定：

“第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：

……

（三）房屋买卖、赠与、互换……。

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

第四条 契税的计税依据：

（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；

……

（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

……

第六条 有下列情形之一的，免征契税：

……

（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；……”

《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）规定：

“……对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章。……”

《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）里则详细列明了部分契税优惠政策：

“一、关于契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（北京市、上海市、广州市、深圳市不实施该项，采用当地规定的契税税率3%）……”

可见，房产买卖、赠与，承受方应按照交易价格或税务机关参照市场价格核定的价格缴纳契税；房产继承免征契税。

四、印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定：

“下列凭证为应纳税凭证：……（二）产权转移书据……”, 在附件《印花税税目税率表》中列明产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》第五条规定：

“条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”

同时，根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号，以下简称“财税[2008]137号文”）的规定：

“……二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。……”

由此可见，若父母和子女之间直接交易过户房产，可享受免征印花税优惠，但房屋法定继承人继承或受赠父母房产的，并无相关优惠政策，应依“产权转移书据”税目，按交易金额的万分之五贴花，计征印花税。

五、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定：

“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条对上述规定进行了补充：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”可见，子女继承或受赠父母的房产不征土地增值税。

而对于买卖的情形，财税[2008]137号文规定：

“……三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。……”即父母采取直接交易的方式向子女转让房产免于缴纳土地增值税。

综合以上政策梳理，我们可以对父母通过继承、赠与和买卖三种方式下向子女转让房产的税负情况做出总结：

从上表来看继承是父母将房产留给自己子女的最合适方式，但继承包括赠与可能会涉及到评估费、公证费等手续费成本，合计可能达到房屋评估价值的1%-2%，综合算下来可能未必比买卖过户来得划算。另外如果子女获取房产后未来打算再次出售，增值税“满五唯一”的计算标准也有所不同，其中继承和买卖的“5年起始点”以被继承人或受让人获得产权时间为准，而赠与的“5年起始点”以原房产证为起始点，这样在时间上有了极大的优势。除此之外，绝大多数地区税务机关均有地方性法规规定：对于受赠人或受继人将获赠（继）的房产再次转让时个人所得税不能按照市场价格核定征收方式计征，只能采取转让差价的20%据实征收方式，且房产获得成本为父母最初取得房产所支付的金额（一般由于历史较为久远、房产获得成本相关资料未留存等客观原因，可扣除成本均大大低于转让时的市价），导致两种方式下个人所得税的金额相差甚远。因此到底选择哪种过户方式，还需要视具体情况及房产后续处置计划综合考量后而定。